土地だけに投資「JINUSHIビジネス」展開 1800億円規模の底地特化ＲＥＩＴ運用

転用性の高い土地を仕入れ
テナント退去しても他に貸せる

同社のビジネスモデルは、まず土地を取得し、スーパーやドラッグストア、ホスピス、老人ホームなど多岐にわたるテナントと長期の定期借地権設定契約を締結。借地料収入を得る。その後、同社のグループ会社が２０１６年に設立した「地主プライベートリート投資法人」（以下 地主リート）などへ土地のみを売却し、投資家の資金を運用する。

同社の収益は主に賃貸借地料収入、土地の売却益、地主リートの運用益の三つ。

地主リートは、国内唯一の底地特化型私募リートだ。運用資産は１８００億円、分配金利回りは４％程度。同社からの仕入れは全体の約65％だ。

同社の底地の開発実績は累計３１８件、約４３４２億円に上る（23年６月末時点）。

土地の仕入れでは転用性を重視する。仮にテナントが撤退しても後継テナントの誘致や、第三者への売却が容易かどうかを見極める。そのため、人口動向や足元商圏、道路付け、周辺環境などを検証し、判断している。

「転用性が高ければテナントがいなくなっても他に貸せます。特定のテナントに依存しなくてよい」（西羅弘文社長）

同社によれば「ＪＩＮＵＳＨＩビジネス」の強みは、以下の点が挙げられるという。

・土地のみに投資するため、建物の建設・所有に係る負担はテナントがもつこと。同社による保守、修繕、改装などの追加投資は不要だ。

・契約期間は20～50年と長期にわたり、平均して30年ほどだ。建物はテナントが投資するため退去リスクが低く、長期安定収益が見込める。

・定期借地権設定契約によりテナントには更地での返還義務がある。更地は流動性が高く、資産価値が下がりにくい。

２０２２年12月期連結業績は、売上高は４９８億８７００万円（前期比11・２％減）、営業利益は64億１１００万円（同17・１％増）で着地した。